來源：中新經緯

　　自10月份LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點至3.60%之后，部分城市的房貸利率一度降至“2”字頭。

　　近日，陸續(xù)有地方調整房貸利率下限。中新經緯從多家銀行了解到，多個城市新發(fā)放的房貸利率已重回“3”字頭，有的城市在一個月內連續(xù)兩次調整。

　　多地調整房貸利率下限

　　近日，有消息稱，江蘇省無錫市二套房房貸利率由最低3.05%調整至最低3.3%。

　　2日，中新經緯以客戶身份致電咨詢無錫市多家商業(yè)銀行網點。建設銀行無錫市某網點工作人員表示，在上周，該行上調了二套住房房貸利率下限，由此前最低的3.05%調為最低3.30%；首套房房貸利率保持不變，仍為3.05%。該工作人員同時表示，只要在無錫市同一縣區(qū)內沒有住房，在該縣區(qū)內申請商業(yè)住房貸款時就可以執(zhí)行首套房房貸利率。

　　工商銀行無錫市某網點的工作人員也對中新經緯表示，該行的二套住房房貸利率下限上調至最低3.30%，她還說：“這個是變化的，現(xiàn)在是3.3%，以后可能又不一樣，一切以審批時為準。”

　　據杭州網、杭州通客戶端報道，自11月30日起，浙江省個人住房貸款利率不低于3.1%。浙江省內某銀行工作人員對中新經緯表示，該消息屬實。

　　浙江省另一家銀行對中新經緯回應稱，該行考慮市場供需、成本效益、經營穩(wěn)健性等因素，維持房貸利率在合理水平。11月30日起，該行新發(fā)放的5年及以下的房貸利率不低于2.775%，5年以上房貸利率浙江省內不低于3.1%，浙江省外不低于3.0%。

　　據多家媒體報道，11月8日起，杭州首套房貸利率下限由2.9%上調至3%。本次調整，是11月內杭州房貸利率下限的再次上調。如果是首套房，兩次調整將使商貸利率上漲20個基點。

　　以貸款100萬元、等額本息還款30年計算，在房貸利率為2.9%時，購房者的月供為4162.3元/月，利息總額為49.84萬元；房貸利率為3.1%時，月供為4270.16元/月，利息總額為53.73萬元。對比可知，購房者月供增加107.86元/月，利息總額增加3.89萬元。

　　此外，中新經緯梳理公開報道發(fā)現(xiàn)，近期已有南京、蘇州、徐州、長沙、武漢、廣州、佛山、東莞、青島等多地房貸利率下限出現(xiàn)上調，上調幅度在5至20個基點之間，房貸利率下限回升至3%至3.1%。

　　房貸利率仍處于歷史低位

　　10月31日，中國人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點，創(chuàng)有統(tǒng)計以來新低。

　　9月末，中國人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號公告，完善個人房貸利率定價機制，推動降低存量房貸利率。10月末，商業(yè)銀行對存量房貸利率進行了批量調整，已統(tǒng)一降至LPR-30BP。10月21日5年期以上LPR由3.85%降至3.6%，已有客戶的房貸利率在合同約定的重定價日降至3.3%。在LPR下降后，多地新發(fā)放的首套房貸款利率開始低于3%。

　　業(yè)內人士對中新經緯表示，綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本后，對于大部分銀行來說，3.2%是個保本點。近期出現(xiàn)極少數(shù)房貸利率低于3%的情況，主要是極個別銀行非理性競爭，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對消費者產生誤導。房貸利率持續(xù)低于3%，既容易使銀行陷入非理性競爭，對銀行經營來說，也是不可持續(xù)的。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經緯采訪時表示，雖然今年以來存款利率多次下調，但個人住房貸款除了資金成本之外還有風險成本、管理成本等，3.5%以下的房貸利率對商業(yè)銀行來說是“賠本賺吆喝”，不具有商業(yè)可持續(xù)性。

　　董希淼指出，從房貸利率定價機制看，浮動利率的房貸，其利率在LPR基礎上加點而來。對新發(fā)放的房貸而言，LPR下降不意味著利率同幅度下降，其加點部分銀行可以適時適度調整。在部分城市，銀行在金融管理部門的指導下，對于因LPR過快下降而導致的超低房貸利率進行適度調整，是正常的市場行為，有助于維護正常的競爭秩序，保持商業(yè)可持續(xù)性。調整后的房貸利率，仍然處于歷史低位。

　　北上廣樓市交易量增加

　　隨著一系列組合拳的發(fā)力，多地房地產市場的交易量出現(xiàn)增加。

　　根據北京市住建委官網數(shù)據統(tǒng)計，11月北京二手房網簽量達18763套，環(huán)比上漲約8%，同比上漲約49.6%。據上海市房地產交易中心主辦網站“網上房地產”數(shù)據，11月上海二手房成交總量突破27000套。安居客方面稱，這是上海自2021年3月以來首次突破27000套/月大關，創(chuàng)下近44個月以來的最高成交量。

　　據廣州市房地產中介協(xié)會數(shù)據，2024年11月（統(tǒng)計周期：2024年10月26日至11月25日），廣州市二手住宅網簽11418宗、110.99萬平方米，環(huán)比分別增長10.01%和11.35%，同比分別增長12.14%和8.71%。

　　中指研究院方面認為，整體看，“9.26新政”支持力度大，效果持續(xù)性強于以往，房地產市場出現(xiàn)階段性“回穩(wěn)”。當前需求端政策已較為寬松，居民購房首付比例及貸款利率已達歷史最低，限購政策也處于自實施以來最寬松階段。未來推動市場實現(xiàn)持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的關鍵是加快已出臺政策的落實，如加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造，加快落實收購存量閑置土地及收儲存量房等。

　　（文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。）

　　文：魏薇 薛宇飛?