來源：@華夏時報微博

1月21日晚，融創(chuàng)中國控股有限公司（下稱“融創(chuàng)中國”，01918.HK）披露，融創(chuàng)房地產(chǎn)十筆債券的重組方案已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會議審議通過。這意味著融創(chuàng)總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組整體宣告成功，正式成為行業(yè)第一家完成境內(nèi)公司債券整體重組的房企。對于融創(chuàng)而言，其預計可削降超過50%的境內(nèi)公司債務，留債部分最長展期達9.5年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

有市場人士分析稱，融創(chuàng)是第一個真正意義上完成境內(nèi)債重組的房企，“立足在讓企業(yè)主體真正恢復，同時又最大程度照顧到各方利益，方案新穎、用時很短，對行業(yè)推進債務重組具有一定的借鑒意義。”

2025開年，房企化債工作提速。近期，融創(chuàng)中國之外，龍光、碧桂園等多家房企相繼公布了債務重組、重整投資方面的最新進展。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向《華夏時報》記者表示，房企化債取得新進展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果：“鑒于2025年仍是房企債務集中到期的時間點，預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。”

行業(yè)首家完成境內(nèi)債重組房企

在本輪境內(nèi)債券重組中，融創(chuàng)率先啟用了市場化化債思路。從方案公布到重組完成僅用了50余天。

融創(chuàng)的債務重組方案，創(chuàng)新組合了現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四種選項，且無任何強制選項，為債權(quán)人提供了多元化收益及退出機制；對融創(chuàng)而言，預計可削降超過50%的境內(nèi)公司債務，留債部分最長展期達9.5年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

據(jù)知情人士透露，考慮到目前市場情況并未達到此前預期，融創(chuàng)近期正在尋求更全面的境外債綜合解決方案。隨著境內(nèi)境外化債工作的持續(xù)推進，融創(chuàng)將甩開包袱輕裝上陣，從整體上優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，增強抗風險能力，為后續(xù)恢復生產(chǎn)經(jīng)營奠定有利條件。

“越來越多的出險房企在化債時選擇借鑒融創(chuàng)的方案。”有市場分析人士認為，融創(chuàng)每次債務重組方案都頗具創(chuàng)新性，能有效降債，對債權(quán)人也更有誠意，對比來看靠后推出重組方案的房企會趨向于更大力度的降杠桿，因此重組方案相較融創(chuàng)往往更為嚴苛。

可以看到，隨著化債積極影響的不斷累積，融創(chuàng)在多個經(jīng)營層面均呈現(xiàn)加速回穩(wěn)、質(zhì)效向好的態(tài)勢，為經(jīng)營恢復注入動力。

據(jù)了解，融創(chuàng)始終將“保交房”作為經(jīng)營首要任務，2024年在全國實現(xiàn)交付17萬套，近三年累計交付已超66.8萬套，連續(xù)兩年總交付量進入行業(yè)前三。

在新房市場上，1月12日，上海壹號院二批次開盤當日實現(xiàn)去化率超96%，銷售額達66億元。項目年內(nèi)還將陸續(xù)推出200余套高層和總價過億的風貌合院產(chǎn)品，總貨值近200億元。

值得注意的是，截至2024年中，融創(chuàng)未售土儲貨值約1.23萬億元，其中一、二線城市占比近七成。根據(jù)1月6日融創(chuàng)中國公布的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，2024年全年，融創(chuàng)中國累計合同銷售金額約為471.4億元，累計合同銷售面積約為226.1萬平米。

多家出險房企迎來化債新進展

融創(chuàng)中國之外，2025年開年以來，已有多家房企陸續(xù)披露了化債進展。

其中，1月9日，碧桂園發(fā)布境外債務重組及業(yè)務發(fā)展的最新情況稱，已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識。碧桂園表示，倘若落實，重組提案將使碧桂園實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元；

同一天，萬科披露，其子公司2019年一筆期限不超5年的保險資管債權(quán)投資計劃的到期日調(diào)整至2026年12月31日。截至目前，本次融資余額20.4億元，萬科繼續(xù)為本次融資提供無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保；針對2025年將要到期的公開債務，萬科公開表示，將通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務退出以及持續(xù)爭取融資資源等方式，確保能夠應對相關(guān)債務的兌付。

此外，龍光集團、*ST金科等公司的債務重組或重整事宜亦有新進展。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，房企化債取得新進展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果，鑒于2025年仍是房企債務集中到期的時間點，預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。

而在1月9日，信達地產(chǎn)宣布公司將對外投資參與房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，認繳總規(guī)模為200.01億元，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設(shè)等。值得注意的是，過去的紓困是以項目為主，本次基金則是參與到企業(yè)層面紓困，釋放出明確的救房企信號，將促進房地產(chǎn)企業(yè)風險化解。

但需要注意的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模4828億元，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億元，這意味著不少房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。同時，2025年債務到期規(guī)模甚至要高于2024年，達5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

事實上，目前還有部分企業(yè)遭清盤呈請，化債之路阻且長。例如，時代中國的清盤呈請被延后至2025年1月27日，弘陽地產(chǎn)的清盤呈請聆訊被延期至2025年3月31日等。

“債務重組短期降低房企資金壓力，但走出困局仍需行業(yè)筑底與自身努力。出險房企推進債務重組的確可以降低其短期資金壓力，使其可以更快回歸到經(jīng)營邏輯。”長江證券研報指出，從長期來看，出險房企想要走出困局或并不容易，這一方面需要更強的政策催化行業(yè)盡快觸底，另一方面也依賴房企自身優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)挖掘與經(jīng)營管理加倍努力。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波建議，對于房企而言，要在現(xiàn)有政策利好背景下做好債務接續(xù)，可以通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發(fā)行新債券實現(xiàn)“借新還舊”。同時，還可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

“房企也要與金融機構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。房企應對土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。”林波強調(diào)。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧